El arrendamiento agrario, es un contrato de constitución de empresa agraria, ya que mediante este es posible para el empresario agrario o arrendatario, el adquirir los elementos necesarios para la producción agrícola; el arrendamiento posibilita el trabajo humano directo sobre el terreno, siendo el arrendatario (debe de poseer los perfiles subjetivos y objetivos) quien realiza las actividades agrícolas y la función social. Además es un contrato de larga duración, para otorgarle al empresario o arrendatario agrario el tiempo necesario para estructurar, poner en desarrollo y obtener frutos de la empresa agraria; este plazo puede prorrogarse tácitamente y en caso de disminución del plazo, presenta esta, condiciones muy restrictivas.
Aspectos:
1- Renta: para su determinación o estipulación por mutuo acuerdo entre las partes, debe tenerse en cuenta el beneficio económico que recibirá el empresario por la producción y la capacidad de desarrollarla. En otras legislaciones es un ente estatal quien determina la renta, para la variación de los montos de la renta, se establecen las variaciones por mutuo acuerdo y en caso de carencia de tal, se establece la posibilidad de acudir a órganos judiciales para establecer su viabilidad.
2- Las mejoras: en función de que ambas partes tienen interés por las mejoras del bien, y principalmente el empresario o arrendatario agrícola; se establecen dos tipos:
a- Requieren del consentimiento del propietario, ya que implican una modificación sustancial del bien.
b- No se requieren el consentimiento del arrendador (no modifican sustancialmente el bien), pero se debe de informarle.
En el momento de la finalización del contrato de arrendamiento, se debe indemnizar al arrendatario por las mejorías hechas al bien. La mayoría de las legislaciones confieren al arrendatario la posibilidad de ser primer postor por la compra del inmueble en caso de que el arrendador desee venderlo y finalmente, el subarrendamiento no es permitido ya que debe ser el empresario agrario quien debe desarrollar la actividad agrícola y de función social, ya que es este quien reúne los perfiles subjetivos y objetivos.
viernes, 12 de marzo de 2010
Contrato de asignación de tierras:
Este contrato consiste en la asignación de tierras a personas con capacidad productiva que no poseen un terreno apto para el desarrollo del ciclo biológico productivo o carecen por completo de dicho terreno, por parte del estado.
Este contrato de asignación de tierras, convierte al campesino en empresario agrario y a la familia en empresa familiar, ya que este contrato le exige al empresario o a la empresa familiar la profesionalidad (perfil subjetivo) u la especialización y correcto uso de sus bienes en función de la producción o desarrollo del ciclo biológico (perfil objetivo).
La duración del contrato es de largo plazo, este plazo es fijado por ley en 15 años, durante el cual el beneficiario debe cumplir con sus obligaciones permanentes, el incumplimiento de dichas obligaciones acarreara la revocación del contrato. Después de cumplidos los 15 años que señala el plazo del contrato de asignación, el estado se compromete a traspasar el inmueble al beneficiario, el cual puede ser de dos formas, gratuito u oneroso; y deben concurrir dos situaciones:
1- El beneficiario debe demostrar tener capacidad técnica (perfil subjetivo y objetivo) para continuar desarrollando la actividad agraria.
2- Cumplimiento de las obligaciones asignadas por el contrato; en caso de incumplimiento por parte del beneficiario se le revoca la adjudicación, mediante un proceso administrativo desplegado por el IDA, donde se le confiere audiencia al imcumpliente para que exponga su defensa. En caso de revocación y aunque hayan transcurrido 15 años, puede el estado asignar la tierra a un nuevo beneficiario.
Este contrato de asignación de tierras, convierte al campesino en empresario agrario y a la familia en empresa familiar, ya que este contrato le exige al empresario o a la empresa familiar la profesionalidad (perfil subjetivo) u la especialización y correcto uso de sus bienes en función de la producción o desarrollo del ciclo biológico (perfil objetivo).
La duración del contrato es de largo plazo, este plazo es fijado por ley en 15 años, durante el cual el beneficiario debe cumplir con sus obligaciones permanentes, el incumplimiento de dichas obligaciones acarreara la revocación del contrato. Después de cumplidos los 15 años que señala el plazo del contrato de asignación, el estado se compromete a traspasar el inmueble al beneficiario, el cual puede ser de dos formas, gratuito u oneroso; y deben concurrir dos situaciones:
1- El beneficiario debe demostrar tener capacidad técnica (perfil subjetivo y objetivo) para continuar desarrollando la actividad agraria.
2- Cumplimiento de las obligaciones asignadas por el contrato; en caso de incumplimiento por parte del beneficiario se le revoca la adjudicación, mediante un proceso administrativo desplegado por el IDA, donde se le confiere audiencia al imcumpliente para que exponga su defensa. En caso de revocación y aunque hayan transcurrido 15 años, puede el estado asignar la tierra a un nuevo beneficiario.
Contrato de crédito agrario:
Es un contrato de ejercicio de la empresa agraria, por el cual el empresario agrario se procura la obtención de los bienes para la empresa con el fin de desarrollar el ciclo biológico que pretende.
Aspectos del contrato:
duración: es un contrato de largo plazo con miras de que el empresario agrario pueda hacer uso de los recursos agregándole a esta situación el no tener que cumplir con obligaciones que dificulten el acceso al crédito.
Hemos visto que todo lo relacionado con el derecho agrario gira en torno al aspecto producción y desarrollo social, máxima de la cual no debería de escapar el crédito agrario; por cuanto para establecer la duración del contrato y las obligaciones que devengan de dicho acto es necesario tener presente las dificultades propias de la actividad agraria, por lo cual parte de la doctrina indica que el plazo del contrato para cumplir las obligaciones no debe ser inferior a un año, entendiéndose este como el tiempo mínimo de producción de una cosecha y su VENTA.
El pago del crédito agrario: diferentes tipos de cumplimientos de obligaciones según el tipo de crédito, así en presencia de un crédito pequeño y de corto plazo (ejemplo: compra de un terreno pequeño o para la producción de la cosecha) se podría pactar el pago de la obligación en un solo tracto una vez vencido el plazo; diferente situación se presentaría ante un crédito de mayor tamaño (ejemplo: modernización de la empresa agraria o compra de terrenos de mayor magnitud) en el cual se podría pactar el pago de la obligación en varios tractos. En el caso especial de presentarse un crédito a favor de un empresario con dificultades de liquidez, pero que con el avance del ciclo productivo mejora su situación, podría darse por pacto una combinación de las anteriores formas de pago. Para finalizar con el pago, los intereses pueden ser pactados por las partes o en caso de omisión por ley y en cumplimiento con las disposiciones establecidas por le código de comercio.
Garantías: como todo crédito admite todas las modalidades de garantías personales y reales, pero en este caso en particular se debe analizar la situación real de pobreza y de carencia de los elementos necesarios para desarrollar un ciclo biológico productivo de los agricultores, lo que produce un grave obstáculo para los agricultores que buscan acceder a un crédito; ejemplos muy claros de esta situación serian los siguientes: 1- un agricultor pobre presentando como fiador a otro en condiciones de pobreza similares, 2- un agricultor sin tierras que solicita un crédito para adquirirlas, que bien presentaría para hipotecar si no posee nada?, 3- un agricultor pobre que prenda su maquinaria para obtener un crédito, podría quedarse sin la maquinaria necesaria para el desarrollo del ciclo biológico.
Ante tales situaciones se ha recomendado la aplicación o uso de la garantía de seguro, la cual consiste en la posibilidad de que el INS cubra el monto de la deuda en los casos de insolvencia por parte del agricultor.
Aspectos del contrato:
duración: es un contrato de largo plazo con miras de que el empresario agrario pueda hacer uso de los recursos agregándole a esta situación el no tener que cumplir con obligaciones que dificulten el acceso al crédito.
Hemos visto que todo lo relacionado con el derecho agrario gira en torno al aspecto producción y desarrollo social, máxima de la cual no debería de escapar el crédito agrario; por cuanto para establecer la duración del contrato y las obligaciones que devengan de dicho acto es necesario tener presente las dificultades propias de la actividad agraria, por lo cual parte de la doctrina indica que el plazo del contrato para cumplir las obligaciones no debe ser inferior a un año, entendiéndose este como el tiempo mínimo de producción de una cosecha y su VENTA.
El pago del crédito agrario: diferentes tipos de cumplimientos de obligaciones según el tipo de crédito, así en presencia de un crédito pequeño y de corto plazo (ejemplo: compra de un terreno pequeño o para la producción de la cosecha) se podría pactar el pago de la obligación en un solo tracto una vez vencido el plazo; diferente situación se presentaría ante un crédito de mayor tamaño (ejemplo: modernización de la empresa agraria o compra de terrenos de mayor magnitud) en el cual se podría pactar el pago de la obligación en varios tractos. En el caso especial de presentarse un crédito a favor de un empresario con dificultades de liquidez, pero que con el avance del ciclo productivo mejora su situación, podría darse por pacto una combinación de las anteriores formas de pago. Para finalizar con el pago, los intereses pueden ser pactados por las partes o en caso de omisión por ley y en cumplimiento con las disposiciones establecidas por le código de comercio.
Garantías: como todo crédito admite todas las modalidades de garantías personales y reales, pero en este caso en particular se debe analizar la situación real de pobreza y de carencia de los elementos necesarios para desarrollar un ciclo biológico productivo de los agricultores, lo que produce un grave obstáculo para los agricultores que buscan acceder a un crédito; ejemplos muy claros de esta situación serian los siguientes: 1- un agricultor pobre presentando como fiador a otro en condiciones de pobreza similares, 2- un agricultor sin tierras que solicita un crédito para adquirirlas, que bien presentaría para hipotecar si no posee nada?, 3- un agricultor pobre que prenda su maquinaria para obtener un crédito, podría quedarse sin la maquinaria necesaria para el desarrollo del ciclo biológico.
Ante tales situaciones se ha recomendado la aplicación o uso de la garantía de seguro, la cual consiste en la posibilidad de que el INS cubra el monto de la deuda en los casos de insolvencia por parte del agricultor.
Teoría jurídica de la empresa y empresa agraria:
Teoría jurídica de la empresa:
Nace del código civil italiano de 1942, el cual define como empresario a aquel que ejerce una actividad económicamente organizada con la finalidad de producción o intercambio de bienes y servicios. Posee tres aspectos:
1- Organización: el empresario es el responsable de organizar los medios de producción para el cumplimiento de un fin, que debe ser de manera permanente y duradera, no considerándose como actividad empresarial aquellas que se desarrollen esporádicamente.
2- Independencia: el empresario tiene autonomía en la organización de los medios de producción, por lo cual su actividad solo esta sujeta a la regulación legal de su actividad.
3- Destinación: los bienes o servicios que se produzcan tienen como destino el mercado.
La empresa posee tres perfiles:
1- Perfil subjetivo: es el empresario (persona física o jurídica), quien desarrolla la organización de los bienes para la obtención de la producción o servicios de manera profesional.
2- Perfil funcional: actividad profesional y organizada por el empresario.
3- Perfil objetivo: patrimonio o complejo de relaciones jurídicas, puestas en el empresario y que facilitan el desarrollo de la actividad empresarial.
Empresa agraria:
Nace del código italiano, y define al empresario agrícola como aquel que desarrolla una actividad dirigida al cultivo del fundo, ganado y actividades de transformaciones agrícolas (estas deben estar ligadas a la actividad principal).
El empresa agraria y en función a la teoría jurídica de la empresa, debe poseer los siguientes perfiles:
Perfil subjetivo:
Persona física o jurídica, que cumpla con los requisitos de profesionalidad, lo que implica tener conocimientos para la realización de la actividad agraria que se vaya a desplegar, la capacidad de organizar sus bienes productivos para el desarrollo de la actividad agrícola, dedicación a la actividad agrícola (esta actividad debe ser su principal modo de vida), y además debe realizar dicha actividad con un criterio de eficiencia.
El empresario agrícola es quien asume el riesgo de la producción agraria, este carga con la imputación del riesgo de la venta de la producción y con el riesgo biológico (plagas, inundaciones, etc.).
Perfil funcional: la actividad principal del empresario agrario, es la producción agrícola, por tanto cualquier actividad de oferta y demanda sobre esta producción será considerada como actividad comercial y no como actividad agraria; pero en el caso de que sea el mismo empresario agrario quien desarrolle dicha actividad de oferta y demanda, serán consideradas estas como actividades conexas a la actividad agrícola.
Perfil objetivo: es la explotación agrícola, organizada y eficaz del conjunto de bienes y relaciones jurídicas destinadas, por parte del empresario agrario, a la producción y desarrollo del ciclo biológico.
Nace del código civil italiano de 1942, el cual define como empresario a aquel que ejerce una actividad económicamente organizada con la finalidad de producción o intercambio de bienes y servicios. Posee tres aspectos:
1- Organización: el empresario es el responsable de organizar los medios de producción para el cumplimiento de un fin, que debe ser de manera permanente y duradera, no considerándose como actividad empresarial aquellas que se desarrollen esporádicamente.
2- Independencia: el empresario tiene autonomía en la organización de los medios de producción, por lo cual su actividad solo esta sujeta a la regulación legal de su actividad.
3- Destinación: los bienes o servicios que se produzcan tienen como destino el mercado.
La empresa posee tres perfiles:
1- Perfil subjetivo: es el empresario (persona física o jurídica), quien desarrolla la organización de los bienes para la obtención de la producción o servicios de manera profesional.
2- Perfil funcional: actividad profesional y organizada por el empresario.
3- Perfil objetivo: patrimonio o complejo de relaciones jurídicas, puestas en el empresario y que facilitan el desarrollo de la actividad empresarial.
Empresa agraria:
Nace del código italiano, y define al empresario agrícola como aquel que desarrolla una actividad dirigida al cultivo del fundo, ganado y actividades de transformaciones agrícolas (estas deben estar ligadas a la actividad principal).
El empresa agraria y en función a la teoría jurídica de la empresa, debe poseer los siguientes perfiles:
Perfil subjetivo:
Persona física o jurídica, que cumpla con los requisitos de profesionalidad, lo que implica tener conocimientos para la realización de la actividad agraria que se vaya a desplegar, la capacidad de organizar sus bienes productivos para el desarrollo de la actividad agrícola, dedicación a la actividad agrícola (esta actividad debe ser su principal modo de vida), y además debe realizar dicha actividad con un criterio de eficiencia.
El empresario agrícola es quien asume el riesgo de la producción agraria, este carga con la imputación del riesgo de la venta de la producción y con el riesgo biológico (plagas, inundaciones, etc.).
Perfil funcional: la actividad principal del empresario agrario, es la producción agrícola, por tanto cualquier actividad de oferta y demanda sobre esta producción será considerada como actividad comercial y no como actividad agraria; pero en el caso de que sea el mismo empresario agrario quien desarrolle dicha actividad de oferta y demanda, serán consideradas estas como actividades conexas a la actividad agrícola.
Perfil objetivo: es la explotación agrícola, organizada y eficaz del conjunto de bienes y relaciones jurídicas destinadas, por parte del empresario agrario, a la producción y desarrollo del ciclo biológico.
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